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【上半年新增货值173亿，按时还债优先于增量投资】2024上半年，龙湖集团以销定支，在北京、上海、苏州等七个城市获取7幅土地，新增收购土地储备总建筑面积59.75万平方米，同比下降77%；新增货值大概173亿。截至2024上半年，龙湖土地储备合计4141万平方米；其中未售未竣工货值约3500亿，一二线%。管理层表示“未来仍然会把债务安全放在第一位，按时还债优先于增量投资。在投资方面会严格地以销定支，严守投资刻度。”
【重资产运营抓开业与改造，轻资产仅做常规业务拓展】重资产运营方面，2024上半年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为66.1亿。期末，龙湖已开业91座商场，下半年计划新开业10座商场，并计划明年后年继续保持每年10座左右的开业节奏。轻资产服务方面，上半年龙湖集团服务业务及其他不含税收入为64.9亿，其中物业板块收入57.8亿。管理层表示 “非常警惕轻资产航道应收款规模的膨胀，以及轻资产航道的收并购。”“应该重视提高客户的满意度，提高行活水平，去做常规的业务拓展。”
【经营性业务毛利占比超70%，物业开发毛利率仅7.4%】2024上半年龙湖实现营业收入469亿元，同比下滑24%；毛利润96亿元，同比下滑31%。从毛利率来看，整体毛利率20.6%，其中物业开发毛利率7.4%，投资运营及物业服务的毛利率分别为76.4%及32.2%。管理层表示“（经营性收入）毛利润占比超过70%，核心净利占比超过80%，按照这个速度，预计2028年经营性收入占比能够过半，实现第二曲线收入超过第一曲线。”
【非受限现金短债比逼近1，用经营性物业贷置换信用债】期末，龙湖剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.01倍，逼近1的红线%；剔除预收后的资产负债率为58.6%，三道红线指标仍旧保持绿档。管理层预计2024年底龙湖融资余额在1700亿左右，银行融资占比会进一步上升。但需注意的是，除了有息负债外，龙湖还有396亿的贸易应付款项及应计建筑开支，以及237亿的应付税项。未来，龙湖会优先优化债务结构，用全航道的正向现金流去降负债总额，用长周期经营性物业贷款去替换3到5年的信用债融资。
在业绩会上，龙湖管理层表示2024上半年龙湖新项目的去化率大概在60%左右，虽然相较于2023年的70%相比略有下降，但整体属于高位。同时，龙湖也进一步加大了现房、车位、商铺等存量房源的去化力度。上半年龙湖续销项目的签约占比达87%，同比提升11个百分点，其中现房去化占比26%。虽然龙湖管理层未有披露续销项目的去化率，但根据此前3月份的年度业绩会，龙湖所披露的期初存量货值1400亿来看，龙湖续销项目的去化率或在三到四成左右。
截至上半年，龙湖集团已在20个重点城市开业91座商场，已开业商场建筑面积为829万平方米(含车位总建面积为1.076万平方米),整体出租率为96.0%。下半年，龙湖集团计划新开业10座商场，5座为轻资产，5座为重资产；并计划明年后年继续保持每年10座左右的开业节奏。此外，龙湖还会相应做一些成熟项目的改造提升，如2023年完成了苏州狮山天街改造，今年上半年也启动了重庆时代天街、重庆北城天街、上海虹桥天街等的改造。冠寓方面，已开业12.3万间，整体出租率为95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率96.3%。
龙湖表示在债务管理方面，国内信用债年内剩余12月到期10亿，已提前归集完毕；25年一季度到期境内债已经提前回购7亿，剩余65亿将计划提前归集。中债增信债券方面，25年到期35亿，26年到期23亿，均计划用经营性物业贷替换。海外银团方面，25年1月到期的约86亿人民币银团已偿还16亿港币，剩余将在年底前逐步提前偿付；其次25年12月到期的约84亿人民币计划于25年下半年开始提前逐步偿还。美元债方面，4笔共20亿美元，均为27年以后到期，目前已经回购6.9亿美元，仅剩13.1亿美元。
